Montag, 7. Dezember 2020

LG München I: Mietminderung wegen Geschäftsschließung infolge der Corona-Beschränkungen

Urteil vom 22. September 2020 - AZ: 3 O 4495/20

Als bislang erstes Gericht hat sich das Landgericht München I zu Mietminderungen wegen der vorgeschriebenen Geschäftsschließungen im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie geäußert.

Hintergrund war die Zahlungsklage einer Vermieterin wegen ausstehender Mietzahlungen. Sie hatte 2017 einen Gewerberaummietvertrag mit der Beklagten zum Betrieb eines Möbelgeschäftes in bester Münchner Lage geschlossen. Die Mieterin war im Mietvertrag verpflichtet, für die zum Betrieb notwendigen behördlichen Genehmigungen einzuholen und aufrechtzuerhalten. In der Zeit vom 18. März 2020 bis zum 26. April 2020 war der Beklagten die Öffnung ihrer Ladenfläche behördlich aufgrund der Pandemie untersagt. Vom 27. April 2020 bis 10. Mai 2020 war der Geschäftsbetrieb auf eine Fläche von 800 Quadratmeter beschränkt. Darüber hinaus durfte sich ab dem 27. April nur ein Kunde pro 20 Quadratmeter im Geschäft aufhalten. Die Beklagte hatte demnach am 23. März mitgeteilt, dass sie ab April 2020 bis auf weiteres coronabedingt die Miete um 100 Prozent mindern müsse. Die Klägerin ist dagegen der Meinung, dass sich die Schließungsanordnungen allein gegen den Betreiber richten und nicht gegen den Vermieter. Die Mietsache sei mangelfrei gewesen und hätte für andere Arbeiten, wie Instandhaltungsarbeiten oder zur Produktlagerung weiterhin genutzt werden können. Eine Störung der Geschäftsgrundlage sei nicht zu erkennen, da die Parteien sich bei Vertragsschluss keinerlei Gedanken zu einer Pandemie gemacht hätten. Daher verlangte die Klägerin die ausstehenden Mieten für April bis Juni 2020.

Das Landgericht München I gab der Klage teilweise statt. Die Miete war in der streitgegenständlichen Zeit gemindert, allerdings nicht um 100 Prozent. Zur Begründung verwies das Landgericht zunächst auf vier Entscheidungen des Reichsgerichts, das urteilte, dass behördliche Verbote der Öffnung eines Ladens oder Gastgewerbes einen Mietmangel darstellen können. Hintergrund waren damals insbesondere Schließungen aufgrund der vorgezogenen Polizeistunde und Untersagungen von Tanzveranstaltungen während des Ersten Weltkrieges. In diesen Entscheidungen sei nach Meinung des Landgerichts offenkundig, „dass die Begrifflichkeit ‚Mangel‘ und ‚Fehler‘ synonym und gleichbedeutend gebraucht werden.“

Darüber hinaus gäbe es auch in der Literatur starke Stimmen, die eine Mietminderung wegen der Pandemie bejahen.

Das Landgericht sah daher die behördlichen Beschränkungen als Mangel der Mietsache an. Mietzweck sei der Betrieb zur Nutzung als Möbelgeschäfts gewesen. Dieser Mietzweck konnte durch die Beschränkungen nicht mehr eingehalten werden. Dies falle auch nicht in den Risikobereich der Mieterin. Sofern der Mietvertrag die Mieterin verpflichtet, behördliche Genehmigungen einzuholen und aufrechtzuerhalten, führe zu keiner anderen Risikoverteilung, da hiermit nach dem Willen der Parteien lediglich bau- oder arbeitsrechtliche Genehmigungen gemeint sein konnten.

Das Landgericht sah es als erwiesen an, dass es übereinstimmender Wille der Vertragsparteien war, dass das Mietobjekt als Ladengeschäfts für hochwertige Möbel und hochwertige Möbelaccessoires in zentraler Münchner Lage betrieben werden sollte. „An diesem Mietzweck muss sich auch die Vermieterin festhalten lassen, der zudem gelegen war eine hochwertige Umgebung für das Gesamtensemble zu erhalten.“

Dieser vereinbarte Nutzungszweck war durch die behördlichen Beschränkungen erheblich gestört, sodass ein Mietmangel vorliegt. Eine Minderung zu 100 Prozent lehnte das Landgericht aber ab. Für den April 2020 war der Betrieb des Verkaufsladens nicht möglich. Es war lediglich möglich, die Verwaltung weiterzuführen und Inventararbeiten durchzuführen. Daher nahm das Gericht eine Minderungsquote von 80 Prozent an. Da im Mai die Verkaufsfläche sowie die Anzahl der zulässigen Kunden beschränkt war, hielt das Gericht eine Quote von 50 Prozent für angemessen. Im Juni konnte das Geschäft ohne Flächenbegrenzung betrieben werden. Lediglich die Anzahl der Kunden war weiterhin begrenzt. Daher nahm das Landgericht eine Minderungsquote von 15 Prozent an.

Das Landgericht äußerte sich auch zu dem Wegfall der Geschäftsgrundlage. Die Richter kamen zu dem Ergebnis, dass diese gegeben wäre, „da die Parteien die Folgen einer eintretenden Coronapandemie und Infektionsschutzmaßnahmen durch den Staat offenkundig nicht bedacht haben und so den Vertrag kaum geschlossen hätten. Allerdings sei die Rechtsfolge ebenfalls eine Reduzierung der Miete, die in der Höhe den Minderungsquoten aufgrund des Mietmangels entsprächen.