Montag, 10. Juni 2019

BGH: Verpflichtung zur Nachzahlung bei gemeinsam genutzter Heizungsanlage

Urteil vom 10.4.2019 - Az.: VIII ZR 250/17

In diesem Fall versorgte eine Heizungsanlage der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft auch das benachbarte Gebäude der Beklagten. Diese hatte das Haus im Jahre 2010 erworben, wobei sie über die Versorgung durch das Nachbargrundstück informiert wurde. Darüber hinaus wurde ihr eine notarielle Urkunde vorgelegt. Dort war bereits 1972 vereinbart worden, dass die durch den Gebrauch der Heizungsanlage entstehenden Betriebskosten im Verhältnis der Wärmeabnahme von „allen Beteiligten“ getragen werden. Die Abnehmer sollten von den Kosten sodann 50 Prozent als Grundgebühr und 50 Prozent nach Verbrauch übernehmen. In dem Vertrag war außerdem geregelt, dass alle Rechtsnachfolger in die Rechten und Pflichten aus diesem Vertrag eintreten. Die Klägerin rechnete daher die Kosten der gemeinsamen Heizungsanlage jährlich mit der Beklagten ab und berechnete auf dieser Grundlage die zu zahlenden Vorausbeträge. Hinsichtlich der Heizungskosten erfolgte die Abrechnung nach Verbrauch, die Nebenkosten wurden nach Gebäudefläche abgerechnet. Die daraus entstehenden Beträge und Vorauszahlungen zahlte die Beklagte zunächst ohne Beanstandung.  Erst ab Ende 2012 beglich die Beklagte die Forderungen nur noch sporadisch und schließlich gar nicht mehr, woraufhin die Klägerin Zahlungsklage erhob.

Das Landgericht hatte die Klage noch als derzeit unbegründet abgewiesen. Das Berufungsgericht hatte der Klage teilweise stattgegeben. Es entschied dabei, dass die Abrechnung der Heizungskosten aufgrund der Regelungen im notariellen Vertrag nur nach Verbrauch erfolgen dürfte. Die Regelung, dass je zur Hälfte die Kosten nach Verbrauch und als Grundgebühr zu tragen sind, sei nicht für das Verhältnis der Parteien gemeint, sondern für die Abnehmer, also die Mieter der einzelnen Räume. Im Verhältnis der Eigentümer regele der Vertrag eine Abrechnung nach Verbrauch. Daher sei auch die Heizkostenverordnung nicht anwendbar, da die jeweiligen Eigentümer die Räume nicht selbst nutzten. Daher verurteilte das Oberlandesgericht die Beklagte nur zur Zahlung der nach Verbrauch abgerechneten Heizkosten. Da die Klägerin der Beklagten aber bislang die Belegeinsicht verweigert hatte, verurteilte das Berufungsgericht die Beklagte nur zur Zahlung Zug um Zug gegen die zu gewährende Einsicht.

Dem widersprach der BGH. Zwar stimmten die Bundesrichter der Berufungsinstanz insoweit zu, dass die Kosten der Heizungsanlage insgesamt nach Verbrauch abgerechnet werden müssen. Allerdings sei eine Zug um Zug-Verurteilung vorliegend nicht möglich. Vielmehr sei die Klage als derzeit unbegründet abzuweisen. Insofern übertrug der BGH die im Wohnraummietrecht entwickelten Grundsätze, dass dem Mieter ein Leistungsverweigerungsrecht solange zusteht, bis die Belegeinsicht gewährt wurde, auf den „vergleichbaren Fall einer Heizkostenabrechnung zwischen den Eigentümern benachbarter Grundstücke“. Hintergrund sei, dass eine Zug um Zug-Verurteilung sinnwidrig ist, wenn „der Schuldner, der eine Abrechnung erst noch nachprüfen will, sogleich zur Zahlung des ungeprüften Betrages zu verurteilen, der nach Erhalt der Zug um Zug zu erteilenden Belegeinsicht dann auch so im titulierten Umfang zu erbringen wäre.“ Sinn und Zweck des Rechts auf Belegeinsicht sei dann unterlaufen. 

Dass die Klägerin einwarf, der Beklagten die Belegeinsicht bereits angeboten zu haben, half nichts. Die Bundesrichter urteilten, dass es grundsätzlich dem Rechnungsempfänger überlassen werden muss, zu welchem Zeitpunkt er Einsicht nehmen will, da insbesondere bei komplizierten Fällen, eine bestimmte Vorbereitungszeit nötig ist, um die Belege gezielt zu überprüfen. Dagegen verursacht die Belegeinsicht beim Rechnungssteller regelmäßig keinen nennenswerten Aufwand.

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